ドバイ不動産の購入手続きガイド【最新版】契約・支払い・DLD登記・諸費用・ゴールデンビザまで

提案力が高く信頼できる不動産エージェントを見つけ、目的に合った物件を決め、いざ購入。多くの部分をエージェントがサポートしてくれるが、正しく購入するために、一連のプロセスと費用の全体像は自分でも把握しておきたい。本記事では、オフプラン（未完成物件）と完成物件それぞれの流れ、DLD登記、物件価格以外にかかる費用、日本にいながら購入を進める方法、そしてゴールデンビザまでを紹介する。金額は1AED＝44円（2026年9月時点）で換算した。

購入の前に。外国人が買える条件と、全体の流れ

ドバイでは、政府が指定した「フリーホールドエリア」内であれば、国籍や居住資格を問わず不動産を完全所有できる。ダウンタウン、ドバイマリーナ、パームジュメイラ、ビジネスベイ、JVC、ドバイ・ヒルズなど主要エリアはほぼ該当し、所有権はDLD（ドバイ土地局）に登記され、購入者本人の名前で権利証が発行される。購入に必要なのはパスポートのみで、UAEの居住ビザも現地の銀行口座も必須ではない。

手続きの骨格は共通で、（1）物件の選定と申込み、（2）売買契約の締結と頭金の支払い、（3）DLDへの登記、（4）残金の決済と引き渡し、という流れになる。ただし（2）以降の中身は、デベロッパーから直接買うオフプランと、個人の売主から買う完成物件（レディ・リセール）とで異なる。以下、順に見ていく。

（1）売買契約の締結と頭金の支払い。オフプランの場合

購入したい物件が決まったら、まずは売買契約の条件を売り手（デベロッパー）に確認する。物件によっては、観光ついでに気に入った物件に対し、パスポート、日本の住所、電話番号、メールアドレスを登録するだけで、ひとまず仮押さえということも可能。申込金（1〜2万AED＝44万〜88万円程度、または価格の5〜10%）が必要な場合は、契約に進めば頭金に充当されるものの、キャンセル時の返金条件は必ず確認しておきたい。

頭金は、一般的には物件価格の10〜20%。デベロッパーが発行する正式な売買契約書「SPA（Sales and Purchase Agreement）」への署名と頭金の入金で契約が成立する。その後の分割支払いはデベロッパーが用意するペイメントプランに合わせ、日本国内の銀行を通じた海外送金で行うのが基本。デベロッパーによっては独自のスマートフォンアプリを通じたクレジットカード決済や、USDTなどの暗号資産を受け入れるところもある。「契約時20%・建設中50%・引き渡し時30%」のほか、引き渡し後も数年かけて払う「ポストハンドオーバー・プラン」を用意するデベロッパーも増えている。

完成物件・リセールの場合。Form F、NOC、トラスティーオフィスでの決済

完成物件（レディ）やリセール（中古）は、売主が個人であることが多く、DLD所定の売買契約書「Form F」に売主・買主・仲介会社が署名し、手付金（通常10%）を支払うところから始まる。次に売主が、サービスチャージの未払いがないことを確認したうえでデベロッパーから「NOC（譲渡承諾書）」を取得する。費用は500〜5,000AED（2万2,000〜22万円）で、通常は売主負担になる。

決済はDLD登録の「トラスティーオフィス」で行い、買主は残金を「Manager's Cheque（銀行発行の支払保証小切手）」で用意するのが条件として求められることが多い。この小切手の発行にはUAEの銀行口座が必要なため、非居住者はドバイに複数回渡航しながら手続きを進めるケースもあり、オフプランに比べると少しハードルが高い。ただし、近年は仲介会社やトラスティーの預かり口座を経由する方法や、後述する委任状での代理決済も一般的になっている。手付金の支払いから決済までは、現金購入で2〜4週間、ローン利用で6〜8週間が目安。決済当日にその場で名義が書き換わり、権利証が発行される。

（2）契約締結後はDLDに登記。登記料と諸費用の目安

契約が成立し、SPAまたはForm Fを交わしたら、DLDへの登記手続きへ。DLDへの登記料は物件価格の4%で、これに登記事務手数料580AED（2万6,000円）とトラスティーオフィスの手数料4,000AED＋VAT（合計約4,200AED＝18万5,000円）が加わる。オフプランの場合は、契約成立後（期間はデベロッパーや支払い状況による）に「オキュード（Oqood＝仮登記証明書）」が発行される。契約時に合意した支払いプランに応じてデベロッパー指定のエスクロー口座に入金し、支払いが完了して物件が完成すると「タイトルディード（正式な登記証明書）」に切り替わる。エスクロー口座はDLDが監督し、デベロッパーは工事の進捗に応じてしか資金を引き出せない。

仲介手数料は、リセールでは買主が自分側のブローカーに価格の2%＋VAT5%を支払うのが相場（売主も自分側に別途2%を払う）。オフプランはデベロッパーがブローカーに支払うため、買主の負担はない。まとめると、購入時の諸費用は物件価格に対してオフプランで約4.5%、リセールで6〜8%が目安になる。150万AED（6,600万円）の完成物件なら、登記料6万AED（264万円）と仲介手数料3万1,500AED（139万円）を中心に、合計約9万6,000AED（424万円）。ローンを使う場合は抵当権登記料（借入額の0.25%）と物件評価費用2,500〜3,500AED（11万〜15万円）が別途かかる。不動産価格以外の出費が意外と多く見えるかもしれないが、明確な登記制度は安心の証でもある。

日本にいながら購入を進める。必要書類と委任状

個人名義での購入に必要な書類は少ない。パスポート（有効期限6ヵ月以上）、連絡先と日本の住所、そして送金時に銀行が求める資金の出所を示す書類（源泉徴収票、確定申告書、預金残高証明など）が基本。法人名義の場合は、登記簿謄本や定款などの翻訳と大使館認証が必要になり、数週間単位で手間が増える。

オフプランであれば、オンライン内見、電子署名、海外送金で、渡航なしに購入を完結させる人は珍しくない。完成物件は決済時に本人がトラスティーオフィスへ出向くのが原則だが、信頼できる代理人に「POA（委任状）」を渡せば代理で決済と名義変更ができる。日本で作成した委任状は、公証役場での認証、外務省のアポスティーユ、在日UAE大使館の認証を経て、現地でアラビア語訳と法務認証を受ける。手続きに2〜4週間、費用は数万〜十数万円が目安である。

（3）ゴールデンビザでさらなるメリットを

ドバイに物件を持つことで、さらにドバイの恩恵を受けられる仕組みがゴールデンビザである。AED200万（約8,800万円）の不動産を持つことで取得でき、最大10年間UAEでの居住・就労・就学が可能となる。UAE国外に6ヵ月以上滞在しても失効しないため、日本に拠点を置きながらの維持がしやすい。

ゴールデンビザ保持者はUAEでの法人設立や銀行口座、信託口座、クレジットカードの開設などさまざまな手続きが可能になる。ドバイでは株式売却益・配当・暗号資産の利益も非課税。国際送金もしやすく、グローバル運用での資産管理が可能になる。暗号資産取引所やフィンテック企業との連携の選択肢も広がる。条件を満たせば相続税もゼロのため、資産継承の観点でも有利であり、税制とゴールデンビザの相乗効果が多くの利点を生む。

取得条件のAED200万は、複数の不動産（ただし同一首長国内）の合算でも認められる。未完成物件やローン支払い中の物件も一定額の支払いを満たすと対象となり、まずは価格の低い物件を購入し、賃貸収入を得ながら数年後に2軒目を購入するという戦略も取れる。物件売却後も代替の物件を取得すれば、そのまま保持できる。なお、55歳以上であれば、AED100万（約4,400万円）の不動産保有で取得できるリタイアメントビザ（ただし一定の収入と5年ごとの更新が必要）という選択肢もある。